WABA消化

主席的消息

恩格尔,董事会主席
韦斯Galyon
2019年基石奖获得者

基石俱乐部的成员是一个非常引人注目的精英群体,为建筑行业做出了贡献. 多年来,他们负责维持威奇托地区建设者协会的一系列活动,包括:与主要立法者的特别立法会议, 会员大会的社交时间, 国际建筑商展的接待室, 举办圣诞节开放日, 新会员培训混频器, 为NAHB的员工和官员举办晚宴,当他们访问我们的地方协会, 仁人家园和部队家园剪彩活动.

In 1979, 威奇托地区建设者协会的领导想要向Si Womer致以特别的敬意, 我们协会的创始人和真正受人尊敬的领导者.  基石奖是为了纪念Si而设立的,颁奖典礼可能是我从那时起作为一名会员所经历的最难忘的事件.  也, 与此同时,我们也意识到,让一小群大公司来赞助我们的社会和政治活动是不公平的.  显然,是时候让我们其他人来帮助赞助一些这样的活动了,但要在一个小得多的地方, 更实惠的方式. 虽然最初的奖励计划是一次性的,但这个想法很流行.  认识到一个真正的行业“基石”的机会,以及从更多的成员服务的财务机会,导致了基石俱乐部的诞生.

他们积极参与所有三个阶段的会员资格开始于地方一级的威奇托地区建设者协会, 在州一级,他们参与了堪萨斯建筑工业协会,在国家一级,他们参与了全国住宅建筑商协会的委员会工作, 基石奖的获得者努力在每个层面上“有所作为”,以改善整个建筑行业.

今年, 基石奖委员会, 由前三名基石奖获得者组成, 吉姆Gearhart, 大卫·盖兹和汤姆·巴尔曼, 现在是时候表彰韦斯Galyon对我们行业的贡献了.

在年度基石宴会上, 韦斯Galyon被宣布将获得今年的基石奖,并被认可在他担任WABA总裁/CEO的三十多年里对协会和行业做出了杰出贡献.  通过他的领导和指导过程, 他在威奇托建立了全国最好的建筑商协会之一.  对于基石俱乐部的成员来说,他不仅仅是一个受薪的员工,他还是一个“建设者”.“他不像我们用2×4的钉子盖房子, 因为他通过联盟和合作让我们在联盟中团结在一起,实现比我们单打独斗所能实现的更多的目标.

在他的领导下,我们为我们的员工建立了一个新的办公室, 当它变得明显, 我们需要一个新的“家”,而Wess是我们选择的建造者. Wess带领我们成立了家庭建设者关怀基金会,利用我们的集体努力来帮助我们合作的所有慈善事业,比如, 仁人家园, 山谷的胜利, 国米信仰部委, 威奇托肯萨斯儿童之家, 我们军队的家园, 比如许愿基金会和堪萨斯食品银行.

当涉及到任何对我们行业产生政治影响的事情时,Wess一直是我们对当选官员的声音. 该协会的欲望, “坐在餐桌旁而不是菜单上。,“当我们的生意涉及政治领域时.  在这个舞台上,Wess曾在几个遴选委员会任职,以雇用影响建筑业的市和县工作人员. 他监督将威奇托市和塞奇威克县的建筑法规检查部门合并为一个政府机构,即今天的大都会地区建筑法规部门.

Wess帮助我们得到了产品, 新建的住宅, 在我们的网站上,每个买家都能买到, “ahouseahead.com.他在建立这个网站时所提供的领导能力,使所有会员都有机会在互联网上以独特的方式推销他们新建造的家园.  “Ahouseahead.Com“只销售新建造的房屋,并通过将所有“新”的东西在网络上的一个位置放在一起,将它们与互联网上的所有转售房屋区分开来.

自1986年以来,Wess作为我们协会的首席执行官完成了许多事情,并在我们的行业中“发挥了作用”.  我们认为是时候向他所有的贡献表示敬意了.  该奖项将在2月份的“家庭秀VIP之夜”上颁发给Wess.  我们希望你当晚能和我们一起向他致敬.

祝贺韦斯Galyon 2019年基石获奖者.

总统的消息

随着今年的临近,假期即将来临,我们乐观地期待着2020年的挑战和机遇.  可以肯定的是, 我们希望事情会变得更好,因为我们继续努力,通过我们的方式,走出什么仍然是持平, 但稳定, 在过去的五年里,我们的市场每年的新房建造数量和销售量.  随着一些积极的事情的发生,比如减少就业的政府法规的取消, especially at federal level; stabilizing costs of materials; continuing near record low interest rates; 和 what appears to be gradual but still growing confidence in the overall economy, 我们有很多要感谢的.

鉴于我们对本地市场的了解, 我认为,如果我们协会的所有成员都能看到NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨最近接受的采访内容,这将是有益的, 他谈到了“增长衰退”和2020年的住房问题.  提出的问题和迪茨的回答如下:

NAHB经济学家罗伯特·迪茨谈论“增长衰退”和2020年的住房问题

Q&美国全国住宅建筑商协会首席经济学家将回答有关房地产市场和经济预测的一些迫切问题.

Mike Beirne, |高级编辑2019年10月22日

这在经济周期中是什么意思? 下一次衰退会是温和的吗? 每当房屋建筑商聚在一起,当罗伯特·迪茨(Robert Dietz)这样的行业经济学家上台时,这些问题就不可避免地会被问到. 

迪茨在2005年加入NAHB之前,曾在国会税收联合委员会担任经济学家, 他目前领导着一个由12名经济学家组成的小组,对几个住房指标进行住房预测和分析. 

我们问了他一些目前房屋建筑商最关心的问题, 比如经济的发展方向, 抵押贷款利率对销售的影响, 住房政策制定者应该注意哪些供应方面的问题.

问:你目前对美国经济的预测是什么.S. 这是否意味着经济衰退?

A  我们的预测窗口将持续到2021年底, 目前我们的预测表上还没有出现全面衰退. 

至少在未来两年,我们对宏观经济的预测相当一致. 我们认为2018年将是相当强劲的一年,因为平均GDP增长为3.4% [in 2017]. 但它的增长率略低于这个数字,是2.9%,我们认为这是由于国际贸易的影响. 今年,我们预计它将降至2.3%的增长速度, 然后在2020年和2021年,我们会看到它继续放缓, 这两年的增长率都在1%到2%之间. 事实上,我们预测2021年将是1.5%的增长速度. 一些经济学家将其称为“增长衰退”.” 

在增长衰退中,偶尔会出现疲软季度. 失业率开始上升. 它仍然是相当低的, 但我们认为不会低于4%, 这意味着我们会有一些疲软的就业市场报告. 

问:是什么导致或将导致gdp和就业增长放缓? 

A  我们认为,一些宏观风险因素将导致经济放缓. 有些已经在蛋糕里烤好了. 例如, 2018年增长相对稳定的原因是税收改革和减税, 吸引了相当数量的企业投资. 

这种刺激效应已经结束, 现在我们有了阻力, 比如正在进行的贸易战, 哪些对制造业和农业部门有影响, 以及这两个行业的疲软对当地房地产市场的明显影响. 

另一个宏观因素是劳动力市场依然吃紧. 这是一个好消息/坏消息的情况. 失业率是3.7%,非常棒. 这有利于出租房屋需求,也有利于出售房屋需求. 但在生产率(GDP)增长不够强劲、工资增长不足以提高劳动力参与率的情况下,填补建筑行业的工作岗位可能会很困难, 也就是说你没有足够的人手, 因此, 就业增长放缓. 

问:你提到了影响当地房地产市场的贸易政策. 怎么这么? 

A  由于最近的贸易政策,农业在过去两年中一直在下降. 玉米和大豆价格同比下降了50%. 出口下降了. 所有这些都降低了一些农业地区的住房需求和经济活动.

对于制造,我们有一些详细的分析. 我们做的是住宅建筑地理指数[HBGI], 我们用它来追踪当地市场状况. 我们不乘地铁,因为很多人都乘地铁. 我们所做的就是跟踪地区情况. 例如, 我们发现,如果你比较大都市郊区和远郊, 去年,郊区发展得更快了.

我们的预测窗口将持续到2021年底, 目前我们的预测表上还没有出现全面衰退. 

但我们对该指数的另一个削减是着眼于那些就业占很大比例的领域,这些领域的就业可归因于制造业. 随着制造业软化, 我们注意到的是,在这些制造业地区的单户建筑也在下降.

我们在去年第二季度发现了这一点, 制造业地区的单户许可下降了不到4%. So, 你有明确的住房疲软倾向于依赖制造业和出口, 这就是贸易战的后果.

这个指数的计划, 展望未来, 是更新所有之前的地区差异吗, 下个季度, 我们要介绍一种新的. 所以,我们现在在讨论我们自己. 如果是第三季度,我们会在农业领域? 大学城或有很多联排别墅的地区? There are a lot of different options; the idea being that everybody can come up with a top 10 list of something. 我们想要远离这些.

我喜欢这种区域性的东西,因为它将我们所谈论的宏观元素与建筑者正在建造的地方联系起来. 顺便说一下, 当我们看到这个国家的其他地方, 非制造业地区下降, 但只下降了一点点, 因此,最近许多单户建筑的疲软都集中在制造业领域. 

问:那通货膨胀和利率呢? 你对美联储有什么期待? 

 这就是贸易冲突, 减缓就业, 然后,我们仍然必须警惕任何通胀压力, 尽管通胀在当前的周期中没有出现. 因为这个原因, 美联储(Federal Reserve)在2018年将基金利率上调100个基点过于激进. 当时的通胀水平根本不需要采取这种政策立场.

美联储的工作是保持最大就业和防止通货膨胀,所以它将保持警惕. 这可能意味着,尽管美联储已经明确采取了鸽派姿态——它在9月份降息,我们认为它还会再次降息, 在那之后可能还会有两次——但降息的次数可能比华尔街预期的要少.

问:本轮复苏始于建筑商瞄准高端买家, 豪华住宅, 同时关注入门级产品, 过去的经济复苏通常是由哪些因素启动的, 后来. 在经济衰退之后,我们会首先看到高档建筑的复苏吗?

A  No. 当我们现在看库存的时候, 高端市场的增长潜力不大, 对于建筑商来说,哪一个是最容易建造的. 我说“最简单”是有保留的,因为在“简单”的建筑中没有市场.“但在——我们姑且称之为定制市场吧——规模更大, 高房价, 那里有更多的转售存货. 这一市场份额约为新屋开工数的20%. 我预计市场会持平. 

我们预计,入门级(住宅)市场将出现增长. 它只是开始时断时续,而且一直很缓慢. 已经向前走了两步了, 退三步到入门级, 和, 如果有什么区别的话, 在过去的一年, 更像是前进三步,后退三步. 我们在地理指数中看到的是,入门级市场扩张潜力很大的地方,正是那些人口密度更高的地方, 独栋detached-so, 小型住宅或联排别墅建筑. 

我们预计,入门级(住宅)市场将出现增长. 只是开始时断时续。

现在, 如果你想想联排别墅的建造地点, 在大城市地区就有很好的例子, 你在市郊的公共交通附近建了联排别墅. 但在很多情况下, 那种密度更高的,单一家庭的, 独栋独立住宅——发生在近郊. 当我们看地理指数的时候, 我们发现,在2018年底和今年上半年,由于住房负担能力不足,这些大型大都市郊区的增速真的放缓得最厉害. 

这就是前进三步,后退三步. 许多建筑商进入了入门水平,但他们在2019年初撤出了. 既然利率较低——就建筑商融资渠道开放的程度而言,我认为在本轮周期的剩余时间里,我们将看到较低的利率水平出现扩张.

So, 高端市场, 增长潜力不大, 但它相对稳定, 部分原因是老年澳门真钱游戏者中有很大一部分是大额现金或大额首付的买家. 在入门级有更大的增长潜力,但也有更大的波动性.

作为一个结果, 一些季度可能会更强劲, 我们在哪里看到了这种产品的扩张, 而其他季度——因为那些寻找入门级住房的澳门真钱游戏者——将对住房负担能力状况的变化更加敏感. 我们在2018年秋天看到了,当时抵押贷款利率达到了5%. 那个高贷款价值的抵押贷款买家, 有可能是第一次买房的人,还不了多少钱, 他们对这些利率和首付要求非常敏感. 

2017年,抵押贷款利率上升, 对于一些澳门真钱游戏者来说, 可能造成了购买的紧迫感. 有什么影响, 在经济周期的这个点上, 可能下降/稳定的低抵押贷款利率对澳门真钱游戏者和建筑商的信心有或没有影响?

A  买家的前景相对谨慎. 如果你看看消费者信心指数, 他们的情绪有点低落, 但它们接近20年来的低点, 所以我们的处境很好, 尽管由于2018年底股市下跌和政府部分关闭,今年的价格有所下降.

但要记住的另一件事是,对于首次澳门真钱游戏者来说, 他们必须有首付才能从低利率中获益. 我认为这是一个挑战,因为, 因为房价和建筑成本的增长继续快于收入的增长, 对于越来越多的首次澳门真钱游戏者来说,首付要求已经越来越遥不可及. 有时当我们关注汇率时, 我们失去了将潜在需求转化为可以认领的人的能力. 

此外——这是我过去四五年的工作——我们不能忘记供应方面. 大约75%的建筑商的产量并不高, 全国住房建筑商通过华尔街获得融资. 它们是通过银行获得融资的小型地区性建筑公司, 特别是社区银行. 当我们对收购、开发和建设贷款的融资条件进行季度调查时&C,抵押贷款利率去年秋天上升,然后下降. 但当我们看AD的利率&C类贷款,特别是建筑贷款,去年秋天上升了,并且一直保持. 例如,一笔1- 4单元的建设贷款大约是6%. 它没有掉下来. 

我们每年做一次经济建筑商调查,我们仍然发现,三分之二的房屋建筑商说,他们的市场供应很低或非常低.

So, 贷款方面还有一些额外的风险因素, 如果你没有这些借贷渠道. 即使你有一些增长和潜在的需求,由于较低的抵押贷款利率, 除非建筑商能够获得融资以获得地块,否则这无法转化为单户住宅许可的增长, 开发土地, 和建造房屋. 所以,我有点担心. 

澳门真钱游戏反向收益率曲线的含义有很多讨论. 当然, 这是股票市场技术分析的一部分, 但反向收益率曲线并不是经济衰退的充分条件. 这并不能保证你就能得到一个. 这通常是即将到来的放缓和某种衰退的信号, 比如在未来两到三年.

但它发出的警告是澳门真钱游戏债券市场的信贷状况. 这些市场告诉你,人们对贷款条件有些担忧. So, 如果你看到一个倒转的收益率曲线,然后用一些澳门真钱游戏信贷紧缩的数据,换句话说, 贷款流量开始下降——这是经济衰退的充分条件.

到目前为止,我们还没有看到. 9月10日的消费信贷报告显示,消费信贷增长. 但事实是,那些广告&信贷系统的一部分似乎比以前更紧缩了,贷款利率仍然居高不下, 这是一个令人担忧的问题. 无论是政策制定者、澳门真钱游戏者还是其他住房利益相关者, 如果他们担心住房的可承受性和库存的相对可用性, 他们需要关注房屋建筑供应市场的一些变量,这些变量表明,我们不可能利用这些低利率来获得如此巨大的库存增长.

问:可能的首次澳门真钱游戏者无法攒够首付,会不会让那些想要扩张进入入门级市场的建筑商处于脆弱的地位?

A  我们从人口统计和经济潜力中知道,住宅建筑商的增长是入门级市场. 是那些第一次买房的千禧一代,他们现在30岁出头,想租一套独栋住宅. 是有风险的. 这就是为什么我说在波动性更高的情况下还有增长潜力, 视信贷市场情况而定, 建筑商的融资成本可能会上升. 

在复苏的大部分时间里, 监管成本更高, 随着2018年建筑材料成本的上升,我们看到木材价格像坐过山车一样. 房价一度上涨了60%,一套典型的独栋住宅轻易地增加了8000美元. 如果你考虑到风险,建筑商需要偿还贷款人, 他们必须支付这些费用, 其中一些非常不稳定. 随着生长周期的老化, 风险会增加, 我认为这就是我们在债券市场所看到的情况. 经济进一步放缓的风险越来越大, 即使你看看基本的经济变量, 现在的情况比较健康. 

所以,随着消费者信心的增强,并不一定意味着建筑商的信心也会随之增强?

A  是的. 我们看到去年秋天建筑商信心指数大幅下跌,自那以后一直在恢复. 它继续上升到65,这是积极的. 在调查的评论中, 我们听到建筑商说的是, “我担心我无法获得熟练工人. 我担心监管成本(包括影响费等), 虽然我有潜在的买家, 由于价格和支付能力的限制,他们不可能都给我打电话申请抵押贷款.”

问:对于建筑商是否过度使用土地,NAHB持何立场?

 这真的取决于建造者的类型和他们在哪里建造. 有很多大型的地铁市场,但它们都在错误的地点. 我们的地理位置索引 他说年初的时候郊区是唯一增长的地方.

在远郊、近郊和核心区,单一家庭的许可证正在减少. 远郊地区正在增长,因为在那些市场上有大量的可用性.  

如果你和一些分析人士交谈,他们可能会说,对这个都会区来说,地段供应相当大. 嗯,这取决于在都市区的什么地方. 有些取决于建造者的类型. 财力雄厚的大型建筑商将获得更有利的土地和地块. 我们每年做一次经济建筑商调查,我们仍然发现,三分之二的房屋建筑商说,他们的市场供应很低或非常低. 所以我仍然会将土地列为稀缺或相对稀缺的,在全国范围内,对于典型的建筑商来说,那个建筑商是小型或地区性的建筑商.

我认为,这在很大程度上是因为他们看到了相对积极的市场环境, 但许多地段的价格可能还没有达到建筑商将其纳入商业模式的水平,也无法提供满足潜在买家预算限制的住房. 试图制定更有效的分区规则, 试图对抗影响费的增长, trying to increase the speed at which l和 development occurs; all those things are factors that could really help with achieving housing affordability.

问:NAHB对房价上涨的预期是什么?

 一些波动. 在过去的两年里,我们注意到房价的增长已经放缓了. 在此之前,房价的增长肯定快于收入的增长. 在一个健康的市场中,房价应该与收入增长同步增长. 当它们生长得更快时,通常是稀缺性的标志. 当它们的增长快于收入增长时,通常是供过于求的迹象. 

毫无疑问, 这个市场的特点是,自从我们度过了大萧条以来,由于缺乏房屋建设,供应不足, 因此,房价的增长略快于收入的增长. 这个差距已经缩小了一点. 弗兰克·诺萨夫特发表了一些有趣的评论, CoreLogic首席经济学家, 谁希望有一点再加速[5.到2020年7月4%]. 我有点惊讶,因为当弗兰克和我谈论到2017年的时候, 思考税收改革会带来什么, 我们说过,我们不指望税收改革会减少住房建筑业, 但我们确实认为这将减缓房价的增长. 

这个周期实际上是澳门真钱游戏经济放缓的. 这不是一个持续多年的大萧条型环境. 

其他一些预测则更为惊人,比如房价下跌了10%. 我们没想到会得到这样的东西, 但我们确实认为房价增长会放缓. 它确实. 我认为他们看到的是——不是我们——低利率将带来一些副业需求和房价上涨. 我们的预测是,房价的增长将继续略快于收入的增长. 如果我们进入一种比增长衰退更严重的情况,这两者最终都可能放缓. 

我认为我们可以考虑的一件事是建筑商要问:今天更像1998年吗, 还是更像是2000年? 在这两种环境中, 你担心经济放缓:1998年与金融投资公司的金融问题有关, but the Fed was able to ease those concerns 和 the growth cycle continued; in 2000, 美联储缓解了对反向收益率曲线的担忧,然后我们在2001年经历了经济衰退.

我倾向于更接近1998年而不是2000年. 当前的经济周期确实有一定的增长潜力, 但如果我们进入2000年那样的衰退, 这可以很好地模拟出经济放缓时的情况. 这将意味着价格增长放缓和住房建设放缓. 

这个周期实际上是澳门真钱游戏经济放缓的. 这不是一个持续多年的大萧条型环境. 每个季度都要回顾你的战略计划. 我再举一个与之相一致的例子. 尽管我们从去年秋天开始看到国内生产放缓, 住宅建筑劳动力规模持续增长. 这与你所期望的正好相反,考虑到单户家庭许可的减少. 你不会期望住宅建设有很大的增长, 而是因为我们缺少熟练工人, 人们仍然希望将人才引入公司,以便当公司恢复增长时, 他们已经准备好了. 

我们多年来一直在建设. 建筑商对宏观经济的不利因素持谨慎态度, 但他们仍然看到未来5到10年的人口潜力,随着千禧一代逐渐进入35岁中期和40岁出头,确实代表了大量潜在的住房建设需求, 尤其是在单一家庭方面. 

隶属于全国住宅建筑商协会

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